台中七期寶輝系列豪宅

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繞著七期歌劇院推案的台中豪宅王


寶輝建設,一家未具全國知名度的建商,但連中國房地產龍頭萬科集團董事長王石、萬通集團總裁馮侖今年來台參訪,到了台中地價最貴、有台中信義計畫區之稱的七期重劃區,唯一看的就是他們的作品。這是一家怎麼樣的公司?要從九二一大地震開始說起,這場世紀大地震,震出台中房地產的最低峰,也震得寶輝建設差點走上關門一路。

絕境中反而激發求生意志,寶輝大膽走一條不同的路。它是台中最早邀請外籍設計師,更懂得不景氣要有特色,所以放棄了快速推案的模式,還放棄在大台中其他地區推案的機會,窩在七期重劃區,比別人多花一半時間蓋房子,靠集中目標、擴大打擊力的策略翻身。

「什麼叫品牌,蓋來賣都來不及了!」寶輝建設總經理蘇良智回憶起,民國八十年代,哪管房子是誰蓋的,從一坪十萬元一直搶到二十萬元。那時寶輝的生意策略是推越快越容易賺大錢,所以跟當地五、六家營建業者,一起買地、一起蓋房子、一起銷售,速度可以最快,等到結案之後才按比例分錢,合作對象之一就是當時台中知名建商俊國建設。因此房子是誰蓋的,沒有人知道,自然也沒有品牌概念。



第一個抉擇 退出殺價競賽,放棄比快

景氣好時,做什麼都賺錢,景氣下滑就要看真本事。九二一大地震前,台中房地產已滑落到低點,建商賣房子賣到什麼策略都有,甚至還可以完工之後,讓消費者滿意,才決定買不買,否則全額退費。房價快速滑落,最高房價從每坪二十萬元掉到只剩十萬元左右。

 

這時候寶輝建設驚覺生存危機,「家族因此開會,這樣殺價還能繼續下去嗎?」蘇良智說,可是想了想,寶輝除了會蓋房子,還會什麼?突然而來的九二一大地震,讓台中地區建商大量倒閉,面臨生死存亡,寶輝認真思索出路,蘇良智說:「寶輝要活,就不能再殺價下去。」

 

 

第二個抉擇   引進國外設計師,經營特色

 

谷底反而是翻身的契機,這場大地震,震出台中市民對居家安全的要求,寶輝瞄準這一點找上日本團隊,推出了日系工藝跟制震技術。沒想到,房價比同業貴兩成的案子一炮而紅,七十戶半年內賣光。

 

「台北精華地區土地稀少,難在找好地,相反的,台中土地取得容易,建商反而更需要經營出自己的特色!」新業建設董事長卓勝隆說,寶輝是台中地區最早引進國外設計師與建築團隊的建商」。

 

這一行路雖可行,但從一家地區建商要突然躍升到能跟國際團隊合作,並不容易。舉例來說,第一次跟日本青木建設工事長(相當於規畫兼總監工)中村一夫合作,光是貼磁磚,就因為日本工程師要求每個步驟都要依照日本工法,導致二十位台灣老磁磚師傅認為被羞辱而全部離職,寶輝只好全部重聘年輕人慢慢學。

 

這只是小建商跟國際團隊合作,因為工作要求嚴格發生的小衝突之一。接著,找外籍設計師,成本的花費更大,而且時間更久,過去那種快速蓋屋、快速獲利的心態要完全放棄。

 

「設計師花一元,等於後續要花十元!」蘇良智說,設計師開出的建材,每一樣都不能打折,以這一次寶輝聘請專門設計國際級頂級飯店的HBAHirsch Bedner Associate)主席兼行政總裁 Michael Bedner為例,設計費在百萬美元以上(約和台幣三千萬元)。

 

這個案子因為設計產生的建築成本就要多花新台幣三億元,對於資本額只有六千五百萬元的建商來說,等於少賺了四個資本額。這需要很大的決心。

 

第三個抉擇    減少推案,甘願全年沒營收

 

只是單單用設計師就能打出品牌嗎?寶輝還是有奇特的策略,那就是鎖定一個區域集中力量,發揮的效果就會越大。要在台中最貴的七期重劃區,經營出「豪宅」業者的形象來。

 

蘇良智的策略是,只要走近由日本建築大師伊東豐雄設計的台中大都會歌劇院,不管東南西北任何一個方向,抬頭一望的第一排房子一定要有寶輝的建案,「只要第一排有地要賣,我一定買!」蘇良智要塑造出第一的形象。

 

這個策略看起來很簡單,其實並不容易,由於建商需要不斷推建案來創造營收與獲利,但寶輝打定策略只在七期推案,而且還縮小到只在大都會歌劇院旁,這樣就會有兩個問題產生,第一是該地區土地量有限,這些地主惜售等漲價,因此能取得土地有限,寶輝可能一年內完全沒有營收。

 

別的建商不一定會這樣做,「上市公司無法忍受一年內毫無營收!」順天建設代理發言人黃碩鵬說,上市公司必須維持正常營收,不會跟寶輝一樣專注在七期推案,而且台中也不一定只有七期才最好賺錢,例如順天就到中科旁推案。

 

第四個抉擇    高價標地,不急著結案

 

除了推案量少,只搶第一排,還要付出更高的代價。今年五月,大都會歌劇院旁一塊六百多坪土地出售,出最高價的就是寶輝,以每坪一百八十五萬,總價約十二億元標下,創下台中地區單價最高地價的紀錄。

 

目前寶輝在七期總共買了五塊地,總坪數超過五千坪,跟聯聚建設、由鉅建設與地區名人呂崇民並列七期地王之一。

 

這就是蘇良智的算盤,大都會歌劇院是台中未來國際景觀,第一排唯一一塊坐北朝南面寬一百二十公尺的土地,理論上推出的豪宅也要成為台中第一。

 

只是,成為台中豪宅之王,如何處理土地與資金壓力造成的風險,尤其是近期房地產市場出現修正訊號?「我們財務歸畫非常保守,案子都慢慢推,目標是等到二0一0年之後才陸續結案!」蘇良智說,「我們的目標早已設定,就是台中大都會歌劇院完成,那時會有一波新高峰。」

 

面對景氣市場波動,在在考驗不同業者放手一搏、等待機會、與管理風險三者間平衡的智慧。

 



寶輝建設小檔案

 

成立:民國81

總經理:蘇良智

資本額:6,500萬元

成績單:

1、寶輝一品花園建案,每坪60萬元、總價21,000萬元,居台中之冠2

2、以每坪185萬元買地,創目前台中地價單價最高紀錄


文章出自:商業週刊1046期






 
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